Was ist der richtige Verkaufspreis für meine Immobilie?
Um Ihre Immobilie im Rahmen des Verkaufs für potentielle Kaufinteressenten interessant zu machen, ist ein richtiger Angebotspreis für Ihre Immobilie unverzichtbar. Dieser wird selbstverständlich vom Immobilienmakler Ihres Vertrauens ermittelt, der den entsprechenden Immobilienmarkt, übliche Kaufpreise, sowie die Interessentengruppen und deren Bedürfnisse kennt. Erfahrene Immobilienmakler können auf umfangreiche Erfahrungswerte zurückgreifen. Wie ermittelt ein Immobilienmakler jedoch nun ein Angebotspreis für Ihre Immobilie, der für Lage, Alter und Zustand Ihrer Immobilie angemessen ist?
Zunächst ist eine marktgerechte, realistische Marktwerteinschätzung erforderlich. Der Wert sollte selbstverständlich nicht zu gering angesetzt werden, da Sie als Immobilienverkäufer dann einen zu geringen Verkaufserlös erhalten würden. Wird der Wert zu hoch angesetzt, bleiben Interessenten aus und die Immobilie „verbrennt“ nach einer gewissen Zeit mit dem überhöhten Angebotspreis am Markt. Danach sinken die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf immens. Insofern kommt einer realistischen Bewertung Ihrer Immobilie eine sehr große Bedeutung zu. Nur dann kann der von Ihnen gewählte Immobilienmakler für Sie auch die bestmöglichen Verkaufsergebnisse erzielen.
Inhaltsverzeichnis
Anerkannte Bewertungsverfahren
Für eine marktgerechten Bewertung von Immobilien stehen drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Je nach Immobilienart sollte ein adäquates Bewertungsverfahren gewählt werden. Damit ist gewährleistet, dass der Wert der Immobilie marktgerecht und realistisch ist.
Vergleichswertverfahren
Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens erstellt der Immobilienmakler eine Bewertung Ihrer Immobilie auf Basis von vergleichbaren Immobilien mit vergleichbarer Lage, Nutzung, Beschaffenheit und Größe. Im besten Fall handelt es sich hierbei um ein tatsächlich benachbartes Grundstück der zur bewertenden Immobilie, das kürzlich erst verkauft wurde. In diesem Fall wird von dem direkten Vergleichswertverfahren gesprochen. Da solche Vergleichsobjekte, vor allem in kleinen Städten und Gemeinden, nicht immer in großer Zahl vorhanden sind, wird in der Regel das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Hierbei werden Kaufpreissammlungen von in der Vergangenheit tatsächlich verkauften Objekten herangezogen, die vom jeweiligen Gutachterausschuss geführt werden. Voraussetzung für ein brauchbares Ergebnis ist eine ausreichende Anzahl an Objekten, die als Vergleichsobjekte herangezogen werden können. Dieses Verfahren nutzen Immobilienmakler üblicherweise für Einfamilienhäuser.
Für Mehrfamilienhäuser, beziehungsweise klassische Anlageobjekte, wird das sogenannte Ertragswertverfahren genutzt.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung von klassischen Kapitalanlagen herangezogen. In diesem Fall basiert die Bewertung auf den aktuell und zukünftig erzielten bzw. zu erzielenden Einnahmen aus der Immobilie (z.B. Mieteinnahmen).
Das Ergebnis des Ertragswertverfahrens und damit der Wert der Immobilie ist der sogenannte Ertragswert. Rein mathematisch ist der Ertragswert der Barwert der zukünftig aus der Immobilie erwarteten Ein- und Auszahlungen. Hierbei werden die zukünftigen Mieten aus der Immobilie auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst.
Je weiter eine Mieteinnahme in der Zukunft liegt, desto weniger ist diese zum heutigen Tag wert, da eine Einnahme, die weiter in der Zukunft liegt, auch umso unsicherer ist. Wie diese zukünftigen Mieteinnahmen bewertet werden, wird auch von der Lage der Immobilie und der Nutzungsart abhängig gemacht. So sind Mieteinnahmen aus einem Mehrfamilienhaus mit ausschließlich Wohneinheiten in einer größeren Stadt sicherer zu bekommen, als bei einer reinen Gewerbeimmobilie in Form einer Logistikhalle mit nur einem einzigen Mieter in einer ländlichen Gegend.
Dieses Bewertungsverfahren wenden Immobilienmakler nur bei Anlageimmobilien an Das erscheint auch logisch, da solche Immobilien ihren Wert dadurch erhalten, dass sie regelmäßige Erträge abwerfen. Alternativ können solche Anlageimmobilien mit einem sogenannten Marktpreisfaktor bewertet werden, wobei die x-fachen Jahresmieteinnahmen angesetzt werden. Dieser Faktor steht in direktem Zusammenhang mit der Rendite in Prozent. So entspricht zum Beispiel die 20-fache Jahresnettomiete einer Rendite von 5%.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren basiert darauf, lediglich den Gebäudeteil einer Immobilie zu bewerten. Hierfür wird errechnet, was es kosten würde, die Immobilie zum heutigen Stichtag unter Berücksichtigung der heutigen Baupreise neu zu bauen. Anschließend wird gemäß Tabellen auf Basis der Gesamt- und Restnutzungsdauer der Immobilie ermittelt, wieviel Alterswertminderung prozentual abgezogen werden muss. Dies wird sowohl für das Gebäude und seine einzelnen Bestandteile (Dach, Fenster, Fassade etc.), als auch für Außenanlagen durchgeführt. Das Grundstück bleibt dabei unberücksichtigt, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen.
Die Addition der Werte der baulichen Anlagen und der Außenanlagen ergeben den Sachwert.
Der Sachwert eignet sich als Bewertungsmethode für einen realistische Immobilienbewertung nur begrenzt, da dabei die aktuelle Marktlage unberücksichtigt bleibt. So wird deutlich mehr für eine Immobilie gezahlt, als die Summe der Bauteile tatsächlich Wert ist. Der Sachwert ist demnach also deutlich zu gering und spiegelt nicht die tatsächliche aktuelle Angebots- und Nachfragesituation nach Immobilien wieder.
Fazit
Zusammenfassend sollte für jede Immobilienart ein jeweils Bewertungsverfahren gewählt werden. Nur dann kann sichergestellt werden, dass der ermittelte Immobilienwert sinnvoll und marktgerecht ist. Das ist wichtig, um die Immobilie innerhalb kurzer Zeit und zu einem bestmöglichen Preis zu verkaufen.
